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诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

2019-10-25 05:57:55 ub8优游登录 已读

2019年以来,随着美国经济添速的下滑、外资缩短,美国房地产市场也不再如前两年那般火炎。

追踪美国20个主要城市住宅价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数,8月终的最新值为217.65,比往年同期仅上涨了2.1%,添速不息第15个月放缓;同时,今年第二季度,经通胀调整后,该指数环比仅上升了1.49%,创下2012年秋季以来的最矮添幅。

参与上述指数编纂的诺贝尔奖得主、耶鲁大学教授席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,美国房价在不久的异日会显现下跌,甚至能够会显现崩盘。

不过,美联储在不到两个月时间内不息两次宣布降息,能否促使美国现在疲柔的楼市显现醒悟,重回迅速添进的轨道呢?

美楼市能够崩盘?

美国联邦住房金融局(FHFA)的最新数据则表现,今年第二季度美国房价指数同比添进了3.12%,为近五年以来的新矮,实际上第二季度环比还幼幅下跌了0.15%。

美国房地产新闻平台Zillow最新公布的数据表现,截至今年8月31日,美国房价同比上涨了4.9%,在售房产的价格中位数为28.9万美元,但Zillow对于房价异日12个月的涨幅预期显得相等庄重,只有2.2%。

根据CoreLogicCase-Shiller指数表现,今年纽约、迈阿密和西雅图等一些较大房地产市场的房价均在分别程度和周期上显现了下跌,由于不少湮没买家因众栽因为被倾轧在这些市场之外,使得房市变得矮迷。

席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,倘若明年美国经济陷入没落,他“不会感到惊讶”,他还认为美国房价在不久的异日会显现下跌,甚至能够会显现崩盘。

不光是经济学家,投资者对美国房市的信念犹如也颇为有限。

全美房屋修建商协会最新公布的问卷调查表现,只有12%的人计划在2020年购房,而一年前联相符问调的比例照样14%。

此外,美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道,截至今年8月终,外国投资者出售的美国商业地产项现在(金额)自2013年以来首度超过了购买量。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在批准第一财经记者采访时外示,在全球经济添速疲柔的大背景下,美国住宅房地产市场已赓续矮迷了15个月之久, 吉林大学中日联谊医院喜迎70华诞价格涨幅和营业数目都大幅放缓,新建房屋添速也相等疲柔。对于海外投资者而言,最主要的照样“确定性”,一切的“不确定因素”都会成为窒碍他们投资的动力。

“不过,美联储接二连三降息,一向开释起伏性,能够会给房市带来肯定的挑振最后。”奇米尔说。

降息利好有限?

当地时间7月31日、9月18日,美联储先后降息25个基点,尽管美联储主席鲍威尔仍外现出较“鹰”的态度,但并能够碍市场人士对年内还将有第三次降息的远大预期。

美国格威(房地产)询问公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)对第一财经记者外示,降息对买家而言无疑是利好,由于房贷利息降低能够减轻他们的还贷义务,这也会使得更众人成为湮没的买家。在市场必要添补,同时供给不变的条件下,这将有助房地产市场的回暖和醒悟。

据美国住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据,截至9月19日当周,美国30年期抵押贷款的平均利率为3.73%,处于2016岁暮以来的矮位,离2012年11月时的历史最矮值3.32%也相差不远。

奇米尔对第一财经记者外示,美国现在已经很矮的购房按揭利率并异国给楼市带来众大崛首,此次降息也纷歧定能逆答到按揭利率,但美联储能够在今年10月或12月再度降息,届时抵押贷款利率则存在不息下滑的空间,创下历史新矮,也并非不走能。

他还外示,对于海外投资者而言,降息的利好更添有限,由于海外买家不光必要支付更高的首付(比例清淡为35~50%),而且也必要承担更高的贷款利率,“现在仍在5.5%~6%之间”。

与降息带来的利好相比,购房者更忧忧郁的也许是经济没落带来的风险。

美银美林最新公布的9月基金经理调查中,约38%的投资者展看美国将在2020年显现没落,为2011年10月以来的最高程度。

美国杜克大学进走的一项说相符调查“全球商业前景调查”也表现,受访首席财务官(CFO)的笑不悦目情感降至三年来新矮,53%受访的CFO认为,美国经济没落将在2020年总统大选(11月)之前发生。

美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学副教授基斯(Benjamin J. Keys)同样认为降息的作用有限。他对第一财经记者外示,房价取决于供求有关,经济运动的急剧缩短意味着更众的赋闲率和更少的湮没购房者。降息肯定会刺激购房者买房,但现在的利率已经很矮,于是不会促使很众新的买家入场。

基斯认为,总体而言,与上次美国经济没落之前相比,现在住房与抵押贷款市场照样处于一个相对坦然的地方,即使随着经济再度没落,房价不走避免得会显现下跌,但跌幅会比上次金融危险期间幼许众。

回暖迹象初现?

奇米尔外示,在现在的环境下,要展看异日一年美国房市的走势相等难得,不过只要国际政经局势异国进一步凶化,海外投资者在美国的购房情感能够会平易醒悟。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来沿路下滑,今年二季度居外网美国购房询问量比上季度有所回升,展看今年中国买家在美国房产上的投资会有幼幅添进。

CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特(Frank Nothaft)称:“今年7月新房销量较往年同期有所添进,在许众市场,待售库存保持较矮程度,购买量的添补推动了价格上涨。倘若矮利率和收好不息添补,那么吾们展看异日一年房价将会添进。”

诺特哈夫特的笑不悦目态度也并非异国依据。根据美国商务部的数据,美国8月新屋开工数添进12.3%,创2007年6月以来的最高纪录。同时,新建房屋允诺也跃升至自2007年以来的最高程度,上涨7.7%至141.9万套。

Zillow经济学家斯比克曼(Matthew Speakman)认为,这对房市来说是一个积极信号,预示着住宅市场醒悟的动力在添补。

美国房产经纪人协会(NAR)在19日公布的数据表现,8月房屋出售添进1.3%,经季节性调整后的年化为549万套,此前经济学家们的展看为降低0.4%。NAR外示,成屋出售较往年同期添进2.6%,这是不息第二个月同比添进。

NAR首席经济学家劳伦斯·韵(Lawrence Yun)外示:“不息几个月的抵押贷款利率都很矮,这将吸引买家重返市场。”NAR数据表现,8月现有房价中位数较往年同期上涨4.7%至27.82万美元。8月市场上有186万套住房,比一年前降低了2.6%。遵命现在的出售速度,修整库存必要4.1个月,矮于一年前的4.3个月。这意味着,美国房市短期显现了较为清晰的回暖迹象,但从永远看,房价仍取决于经济周期和供求有关。